中国长租公寓市场已迈入“快速成长期”的崭新阶段，市场迎来更多参与者并呈现多元化的产品和租赁客群特点。截至2022年上半年，全国头部长租公寓品牌总房源数量已达到84.7万套，而2020年全年的数据为69.9万套。与此同时，随着越来越多的资本涌入长租公寓投资市场，投资交易量也迅速增加。上海作为领先全国的长租公寓投资市场， 在2022年完成的74单大宗商业地产交易中，有15单为长租公寓，成交单数占比超过20%，仅次于办公业态。
(资料图)
上海长租公寓市场2022年平均入住率达86.3%
仲量联行统计数据显示，2022年底在上海的运营集中式长租公寓项目约369个，市场总存量已达10.8万套。与此同时，2022年整体租赁市场遭遇挑战，新增租赁需求放缓，在此背景下，上海长租公寓市场平均入住率仍达到86.3%。
从项目分布来看，长租公寓项目主要分布在地铁沿线，且靠近办公区域、产业园区或高校。以上海环线为例，长租公寓在外环外的套数存量占54%;内环内占比仅8.9%。各环线项目租金呈阶梯式分布。
在投资策略上，具有改造潜力的机会型物业尤其受到长租公寓投资人的青睐，增值型投资交易占总交易额的75%，而稳定型仅占25%。此外，长租公寓投资人对于项目区位的投资偏好趋于多样化，上海各环线长租公寓的成交比例均匀分布。
根据中研普华产业研究院发布的《2021-2026年中国上海市住房租赁市场运行态势及投资趋势预测报告》显示：
长租公寓，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。
国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。
在国家加快建立‘租购并举’住房制度的大背景下，长租公寓的政策红利有望继续释放。随着租赁住房产品的普及和租赁住房消费方式逐渐为大众接受，加上产品力的进一步提升，长租公寓对青年白领客群的黏性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。
上海市住房租赁行业市场运行态势
租赁市场是房地产长效机制中不可或缺的重要一环，有助于稳定房地产市场，促使房地产回归居住属性。中国一线城市租赁人口及市场规模远小于纽约、洛杉矶、东京等城市，其主要原因在于其租金水平较低和租赁人口比例较低，未来我国一线城市将持续占据市场较大份额，市场规模有望翻番。
2022年，全市新增经营性用地333宗共1425万平方米。其中住宅用地116宗共851万平方米;商服用地38宗共70万平方米;工业用地140宗共726万平方米;其他用地39宗共79万平方米。
全市完成房地产开发投资4979.54亿元，比上年下降1.1%(全国完成房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%)，增幅回落8.3个百分点;其中住宅投资2771.8亿元，比上年增长3.7%，增幅回落6.8个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的52.7%。
2022年第三季度全市平均单位标准租金为80.3元/平方米•月。租金水平走势与租赁指数相同，三季度租金水平小幅攀升，环比上升0.8%，同比上升1.3%。从区域角度来看，租赁市场持续平稳，除奉贤区略微下降外，各区域租金环比变化幅度均不大。从9月租赁指数来看，其中崇明区、普陀区和徐汇区3个区域的环比涨幅位列前三，分别为：1.92%、1.37%、1.33%。同比来看，涨幅位列前三的区域分别为普陀区、嘉定区、徐汇区，同比涨幅分别达到3.59%、3.14%、2.90%。
2022年国家继续加大对长租公寓市场的支持。在前期已出台的土地供应倾斜、降低税费、支持企业债券融资用于保租房的建设等政策基础上，上海又发布了放宽住房公积金提取条件和提取金额、简化申请办理流程等利好政策。这些利好政策将有望进一步带动长租公寓在2023年的租赁需求。
近日，《上海市住房租赁条例》正式实施。条例明确禁止“将住房用于群租”、房屋中介发布虚假信息，并加大对“二房东”的监管等。
新《条例》的颁布实施旨在促进租赁双方建立稳定的租赁关系，推动形成管理有序、服务规范的住房租赁体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足居民多层次的居住需求。
至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。租赁人口的增长来源于持续增长的流动人口规模，城市化进程进入第二阶段，将有更多人口从中小城市向大城市聚集，将给一二线城市提供增量租赁人口。同时，租金水平也将随可支配收入及CPI的增长而上升。
更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2021-2026年中国上海市住房租赁市场运行态势及投资趋势预测报告》。
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